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Bauwirtschaft: Endlich Stabilisierung in Sicht PDF Drucken E-Mail
Mittwoch, 19. Oktober 2005
Prognose: Bauvolumen im Jahr 2006 etwa so hoch wie 2005 Das Bauvolumen wird laut Wochenbericht des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) in diesem Jahr einen Wert von knapp 230 Milliarden Euro erreichen – ein Minus von annähernd 3 Prozent gegenüber 2004. Der Preisanstieg dürfte mit rund 1,5 Prozent etwas stärker als in den Vorjahren ausfallen; das reale Bauvolumen wird somit um gut 4 Prozent schrumpfen. Während die Entwicklung in den ersten sechs Monaten dieses Jahres noch deutlich abwärts gerichtet war, ist im zweiten Halbjahr angesichts einer besseren Nachfrage mit einer Erholung zu rechnen.

Nach jahrelanger Abwärtsbewegung könnte die Bauwirtschaft im kommenden Jahr die Talsohle erreichen. Auch wenn die Bauproduktion real wohl nicht wachsen wird, ist zumindest ein Ende des Schrumpfungsprozesses in Sicht. Wachstumsimpulse gehen vor allem vom Wirtschaftsbau aus.

Entwicklung des Bauvolumens
Nach den überarbeiteten Ergebnissen aufgrund der nunmehr vorliegenden Umsatzsteuerstatistik belief sich das Bauvolumen in Deutschland im Jahre 2003 real auf insgesamt 238,5 Milliarden Euro – ein etwas höherer Wert im Vergleich zu den noch vorläufigen Berechnungen aus dem vergangenen Jahr (zur statistischen Basis vgl. Kasten im Anhang). Die Korrektur betrifft vor allem den Beitrag des Ausbaugewerbes. Wie schon in den Jahren zuvor hatten die zahlreichen Kleinbetriebe eine günstigere Umsatzentwicklung als die Betriebe mit 20 und mehr Beschäftigten, die in der aktuellen Bauberichterstattung erfasst sind. Dies lag vor allem an Aufträgen für Instandsetzungen.

Der Rückgang des realen Bauvolumens 2003 war mit gut 3 Prozent nicht so hoch wie in den Jahren 2002 und 2001, als Schrumpfungsraten bis zu 6 Prozent zu verzeichnen waren. In ähnlichem Tempo setzte sich die Abwärtsbewegung bei der Bauproduktion im Jahre 2004 fort, für das das reale Bauvolumen auf insgesamt 231 Milliarden Euro veranschlagt wird; dies wäre nochmals ein Rückgang um rund 3 Prozent.

Auch die für das erste Halbjahr 2005 vorliegenden Daten deuten noch nicht auf eine Belebung der Bautätigkeit. Im Gegenteil: Die Schrumpfung der Bauleistungen hat sich sogar noch etwas verstärkt. Im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2004 betrug sie über 6 Prozent. Der Wert für das erste Quartal wurde durch die geringe Zahl an Arbeitstagen und die relativ schlechte Witterung gedrückt; hingegen war die Produktion im zweiten Quartal durch Nachhol- und Kalendereffekte begünstigt. Kalendertäglich bereinigt waren die Veränderungsraten in beiden Quartalen ungünstiger als im Jahre 2004.

Die Schere zwischen Ost- und Westdeutschland hat sich seit 2004 wieder geöffnet. Während sich im Jahre 2003 nach langer Zeit das Bauvolumen in den neuen Ländern wieder etwas günstiger entwickelte als im Westen, zeigen die Werte für 2004 und 2005 wieder eine stärkere Abschwächung des Bauvolumens. Maßgeblich ist dort vor allem die schlechte Entwicklung im Bereich des Bauhauptgewerbes; der Rückgang bei dessen Leistungen betrug 2004 über 5 Prozent, im ersten Halbjahr 2005 sogar mehr als 11 Prozent. In Westdeutschland lagen die entsprechenden Minusraten bei knapp 4 Prozent bzw. 9 Prozent. Auch für das Ausbaugewerbe zeigt sich in den alten Bundesländern für das erste Halbjahr 2005 eine weniger ungünstige Entwicklung als im Osten.

Trotz der schwachen Baukonjunktur zogen die Preise seit dem Frühjahr 2004 spürbar an. So waren im Hochbau (bei Wohngebäuden, Bürogebäuden und gewerblichen Betriebsgebäuden) Preissteigerungsraten von durchschnittlich 1,5 Prozent zu verzeichnen, nach annähernder Stagnation in den Jahren zuvor. Vermutlich haben die erheblich gestiegenen Energiekosten und insbesondere die Verteuerung von Baustahl zu diesem Preisschub geführt. Dies betrifft in erster Linie die Rohbauseite, also die Leistungen des Bauhauptgewerbes. Schwer zu erklären ist der schon länger anhaltende Preisauftrieb im Ausbaubereich, denn auch hier war die Nachfrage anhaltend schwach.

Entwicklung der Nachfrage in den Baubereichen
Wohnungsbau
Das Wohnungsbauvolumen kann in den Bereich Neubauproduktion und einen Restbereich Baumaßnahmen an vorhandenen Gebäuden unterteilt werden.

Die Berechnung des Neubauvolumens stützt sich auf Angaben zu den Baukosten für neu errichtete Gebäude laut Bautätigkeitsstatistik. Der Restbereich betrifft Um- und Ausbau, Modernisierung und Instandsetzung. In der jüngeren Vergangenheit entfiel weniger als die Hälfte aller Bauleistungen auf den Neubau; 55 Prozent bis 60 Prozent dienten der Erhaltung und Verbesserung des Bestands. Dabei war in Ostdeutschland der Anteil der Bestandsmaßnahmen mit knapp zwei Dritteln deutlich höher als im Westen, wo der Neubau stärker ins Gewicht fiel.

Die saisonbereinigte Darstellung der Baugenehmigungen zeigt, dass die Entwicklung der Neubaunachfrage in West und Ost seit 2002 besonders durch Vorzieheffekte bei Eigenheimen geprägt war. Im Verlauf des Jahres 2004 gingen dann die Bauanträge in diesem Bereich rapide zurück. Die beantragten Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser haben seit 2002 eine vergleichsweise stabile Entwicklung. Tendenziell gab es Zuwächse bei der Nachfrage nach Eigentumswohnungen für Selbstnutzer und einen nur noch mäßigen Rückgang bei neuen Mietwohngebäuden.

Berechnungen zur Struktur der Bauleistungen zeigen, dass das Neubauvolumen in Westdeutschland in den Jahren 2003 und 2004 nach zuvor längerer Schrumpfung real um etwa 1,5 Prozent gewachsen ist (bei Eigenheimen sogar um 2 Prozent bis 3 Prozent). In Ostdeutschland hingegen hielt die Abwärtstendenz an; während das gesamte Neubauvolumen weiter abnahm, kam es bei Eigenheimen immerhin zu einer Stabilisierung. Alles in allem reichten die positiven Nachfrageimpulse beim Neubau nicht für einen Zuwachs der gesamten Wohnungsbauleistungen aus. Zwar war im Bauhauptgewerbe eine deutliche Stabilisierung bei den geleisteten Arbeitsstunden zu verzeichnen und daher auch vorübergehend ein Zuwachs der Produktion, doch ebbte dieser bereits zur Jahresmitte 2004 ab.

Ausschlaggebend für das gesamte Wohnungsbauvolumen war die Entwicklung im Ausbaubereich. Der größte Teil des gesamten Branchenumsatzes entfällt auf den Wohnungsbau; dessen reale Veränderung lag 2003 und 2004 bei jeweils –3 Prozent. Bei günstigerer Entwicklung des neubaubezogenen Leistungsanteils war bei den bestandsbezogenen Leistungen ein überdurchschnittlicher Rückgang – von 2002 bis 2004 um jährlich 4 bis 6 Prozent – zu verzeichnen. Dies bedeutet eine bemerkenswerte Tendenzwende, denn in all den Jahren zuvor bildete die Nachfrage nach Modernisierungs- und Instandsetzungsleistungen einen stabilen Sockel – dieser dämpfte die Schwankungen im Neubau, jedenfalls in Westdeutschland.

In Ostdeutschland war nach anfangs hohen Sanierungsleistungen schon seit Ende der 90er Jahre eine kräftige Schrumpfung eingetreten, die sich jedoch in den beiden vergangenen Jahren deutlich abgeflacht hat. Ein Impuls dürfte vom Programm »Stadtumbau Ost« ausgegangen sein, wobei die im Jahre 2002 verbesserte Förderung mit höheren Investitionszulagen für die Altbausanierung besonders zu erwähnen ist. Ein Teil der Förderung dürfte allerdings in die dort stärker gestiegenen Preise geflossen sein.

Als Gründe für die allgemeine Zurückhaltung bei der Bestandspflege kommen verminderte Renditeerwartungen im Mietwohnungsbereich in Betracht, während beim selbstgenutzten Wohnungsbestand wohl stärker die unsicheren Einkommenserwartungen ins Gewicht fallen. So werden aufwendigere Maßnahmen, die unter Umständen auch neue Kreditbelastungen bedeuten, anscheinend vielfach hinausgeschoben.

Im laufenden Jahr ist die Wohnungsbautätigkeit in den ersten sechs Monaten weiter zurückgefallen – im Westen real um knapp 7 Prozent, im Osten um rund 9 Prozent. Für das zweite Halbjahr wird angesichts einer allmählichen Stabilisierung bei den Neubaugenehmigungen und den Bauaufträgen eine günstigere Entwicklung erwartet; allerdings wird dies das Jahresergebnis nur wenig verbessern. Die veranschlagte Schrumpfung um 5,5 Prozent in Westdeutschland und um knapp 7 Prozent in Ostdeutschland ist geprägt durch das Rückpendeln der zuvor übersteigerten Neubaunachfrage.

Für das Jahr 2006 wird eine Abflachung der Abwärtstendenz angenommen. Bei der Neubaunachfrage sind keine Impulse zu erwarten, eher bei Modernisierungs- und Instandsetzungsleistungen – angesichts der anhaltenden Verteuerung von Energie könnten sich Maßnahmen zur Verbesserung der Heizung und Wärmedämmung als rentabel erweisen.

Wirtschaftsbau
Der Wirtschaftsbau ist nach dem Wohnungsbau der gewichtigste Bereich des Bausektors; sein Anteil am gesamten Bauvolumen in Deutschland beträgt knapp 30 Prozent. In Westdeutschland ist das Gewicht des Wirtschaftsbaus etwas geringer, in Ostdeutschland mit 35 Prozent höher.

Rund zwei Drittel des Wirtschaftsbaus entfallen auf den Hochbau; ein Drittel ist dem Tiefbau zuzurechnen. Der Tiefbau erbringt vor allem Leistungen für die Energie- und Mineralölwirtschaft sowie vermehrt auch für gewerbliche Anbieter von Entsorgungs- und Verkehrsleistungen. Der Hochbau umfasst unter anderem die Erstellung von Fabrik- und Werkstattgebäuden, Handels- und Lagergebäuden sowie – als mit Abstand größtem Bereich – von Büro- und Verwaltungsgebäuden. Die Gebäude befinden sich dabei immer weniger im Eigentum der Nutzer. Insbesondere im Dienstleistungsbereich handelt es sich zunehmend um Mietimmobilien, die von privaten Kapitalanlegern oder von Immobilienfonds initiiert und finanziert werden; wachsende Bedeutung haben Mietimmobilien im Handel (Einkaufszentren, Gewerbeparks). Entsprechend gibt es eine verstärkte Abkopplung von der Branchenkonjunktur der Gebäudenutzer.

Neubauvorhaben werden häufig mit langem Vorlauf konzipiert. Deren Realisierung hängt stark davon ab, ob vorab eine ausreichende Vermietungsquote erreicht wird. Darauf achten auch die mitfinanzierenden Banken, die zunehmend strengere Maßstäbe anlegen. Dies führt dazu, dass sich bisweilen ein Anstieg der Baugenehmigungen erst mit größerer Verzögerung in den Produktionsergebnissen niederschlägt.

Der Wirtschaftsbau geht seit Jahren zurück. Während in Westdeutschland der Schrumpfungsprozess 2001 einsetzte, begann er in Ostdeutschland schon Mitte der 90er Jahre. Auch in der ersten Hälfte dieses Jahres blieb das Ergebnis für Deutschland insgesamt schlecht. Nach einem Minus von 2,8 Prozent im Jahre 2004 kam es hier zu einem beschleunigten Rückgang um 5,2 Prozent. Anders als noch 2003 war die Entwicklung in Ostdeutschland kaum günstiger.

Die Entwicklung des Auftragseingangs im Bauhauptgewerbe weist allerdings auf eine deutliche Besserung der Nachfrage nach Leistungen des Wirtschaftsbaus im Laufe dieses Jahres hin. Dies gilt vor allem für Westdeutschland. Sowohl im Tiefbau als auch im Hochbau sind die Auftragseingänge saisonbereinigt gestiegen. Für das Gesamtjahr 2005 wird daher mit einem Rückgang der Bauleistung in diesem Bereich von nur noch 2 Prozent gerechnet. In Ostdeutschland sind hingegen die Auftragseingänge zumindest im gewerblichen Hochbau weiterhin rückläufig. Für 2005 insgesamt dürfte im ostdeutschen Wirtschaftsbau ein Rückgang um rund 3 Prozent zu Buche stehen.

Im Zuge einer allgemeinen Konjunkturbelebung dürfte der Wirtschaftsbau in Deutschland insgesamt seine Aufwärtstendenz fortsetzen. So ist für das kommende Jahr nach langer Zeit der Schrumpfung erstmals wieder eine Ausweitung der realen Bauleistung in diesem Bereich zu erwarten. Mit Raten von 2 Prozent in Westdeutschland und knapp 1 Prozent in Ostdeutschland fällt der Zuwachs allerdings moderat aus. Aufgrund der vielerorts bestehenden Kapazitätsüberhänge insbesondere bei Bürobauten ist kaum anzunehmen, dass vom Wirtschaftsbau ein nennenswerter Impuls auf die Investitionskonjunktur insgesamt ausgehen wird. Hierfür spricht auch das geringe Niveau der Baugenehmigungen im Nichtwohnbau.

Öffentlicher Bau
Die für öffentliche Auftraggeber erbrachten Bauleistungen gingen in den vergangenen Jahren stetig und kräftig zurück. Die Schrumpfungsraten des öffentlichen Baubereichs lagen von 2002 bis 2004 bei jährlich rund 5 Prozent. Ausschlaggebend dafür war die seit Jahren angespannte Finanzsituation auf allen Ebenen der Gebietskörperschaften.

Auch in der ersten Hälfte dieses Jahres hielt die negative Entwicklung an. Die Bauleistungen nahmen sowohl in Westdeutschland (–4,3 Prozent) als auch in Ostdeutschland (–6,7 Prozent) kräftig ab, allerdings zum Teil auch witterungsbedingt, wovon der große Bereich des Tiefbaus stets besonders betroffen ist. Für das Gesamtjahr 2005 ist ein spürbar geringeres Schrumpfungstempo zu erwarten. Umschichtungen zur Verbesserung der Gemeindefinanzen wirken sich allmählich günstig auf die Investitionsbereitschaft und -fähigkeit der Kommunen aus. In diese Richtung weist insbesondere auch die Stabilisierung des Auftragseingangs im öffentlichen Hochbau. Sie fällt in Westdeutschland allerdings deutlich kräftiger aus als in Ostdeutschland.

Ausblick
Die Bauwirtschaft hat eine lange Durststrecke hinter sich. Gemessen am Niveau von 1995 ist das reale Bauvolumen von damals rund 300 Milliarden Euro um gut ein Viertel auf rund 220 Milliarden Euro im Jahre 2005 zurückgefallen.

Für das kommende Jahr zeichnet sich nun endlich eine Stabilisierung der Nachfrage im Baubereich ab. Ein Wachstum ist zwar noch nicht greifbar, aber der erwartete Rückgang liegt dann nur noch bei 1 Prozent. Der Wohnungsbau bleibt vorerst der schwächste Bereich. Wachstumsimpulse kommen vom Wirtschaftsbau; der öffentliche Baubereich dürfte sich konsolidieren.

Die Preisentwicklung war zuletzt vor allem vom Auftrieb bei den Rohstoff- und Energiekosten bestimmt, doch blieb der Anstieg angesichts der schwachen Nachfrage mäßig. Für 2006 wird eine leichte Abflachung erwartet; das Baupreisniveau dürfte um gut 1 Prozent höher liegen als in diesem Jahr. Somit wird das nominale Bauvolumen mit 229 Milliarden Euro etwa so hoch sein wie 2005.